Bir mülke birden fazla kişinin aynı anda sahip olması, teoride harika görünse de pratikte çoğunlukla anlaşmazlıkları beraberinde getirir. Miras kalan bir aile evi, ortaklaşa alınan bir arsa veya iş ortaklığı amacıyla edinilen bir gayrimenkul üzerinde paydaşların fikir ayrılığına düşmesi oldukça sık rastlanan bir durumdur. Paydaşlardan biri mülkü satmak isterken diğeri satılmasına karşı çıkabilir, bir diğeri ise mülkü tek başına kullanmak isteyebilir. İşte tam bu noktada, Türk Medeni Kanunu’nun paydaşlara tanıdığı en kesin hukuki çözüm devreye girer: Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası.
Bu dava, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan taşınır ya da taşınmaz bir mal üzerindeki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirerek, ortaklığı kişisel mülkiyete dönüştürmeyi veya malın satılarak bedelinin paylaştırılmasını sağlayan bir hukuki süreçtir. Bu kapsamlı rehberde, ortaklığın giderilmesi davasının ne olduğunu, nasıl açıldığını, sürecin nasıl işlediğini ve bu davayla karşı karşıya kaldığınızda dikkat etmeniz gereken kritik detayları tüm hukuki boyutlarıyla ele alacağız.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Nedir?
Hukuk dilinde eski adıyla izale-i şüyu, günümüzdeki adıyla ortaklığın giderilmesi, birden fazla kişinin malik (sahip) olduğu bir mal üzerindeki ortaklığı bitirme işlemidir. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 698. maddesi, bu hakkı net bir şekilde güvence altına almıştır. Kanuna göre, hukuki bir işlem gereğince veya malın atandığı amaç yüzünden ortaklığı devam ettirmek yükümlülüğü olmadıkça, her paydaş malın paylaşılmasını isteyebilir.
Bu davanın temel amacı, ortaklar arasında süregelen mal paylaşımı krizini mahkeme eliyle çözmektir. Ortaklığın giderilmesi davası, özü itibariyle iki taraflı (bifasiyal) bir davadır. Yani davanın açılmasıyla birlikte, davacı ile davalı arasında klasik bir “kazanan-kaybeden” ilişkisi doğmaz. Mahkemenin vereceği karar, davanın taraflarından bağımsız olarak mülkiyet üzerindeki tüm ortakların lehine ve aleyhine aynı sonucu doğurur. Dava sonucunda mülk aynen bölüştürülse de icra yoluyla satılsa da elde edilen sonuçtan tüm paydaşlar payları oranında etkilenir.
Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti Farkı
Ortaklığın giderilmesi davasının hukuki altyapısını anlayabilmek için, davanın konusunu oluşturan iki farklı mülkiyet tipini bilmek gerekir. Davanın açılış biçimi ve süreç içindeki bazı usuller bu mülkiyet türlerine göre değişiklik gösterebilir.
Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet)
Bu mülkiyet türünde, ortakların belirli, somut bir payı yoktur. Malın tamamı üzerinde tüm ortaklar birlikte hak sahibidir. Elbirliği mülkiyetinin en tipik örneği miras ortaklığıdır. Bir kişi vefat ettiğinde, mirasçılarına kalan mallar üzerinde otomatik olarak elbirliği mülkiyeti kurulur. Bu durumda mirasçılar, tapuda kendi isimlerinin karşısında “%25” veya “1/4” gibi net bir oran göremezler; sadece “mirasçı” olarak listelenirler. Elbirliği mülkiyetinde malın satılması veya üzerinde tasarrufta bulunulması için kural olarak tüm ortakların oy birliği gerekir.
Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet)
Paylı mülkiyette ise her ortağın mal üzerindeki payı belirli oranlarla (örneğin 1/3, 2/5, %50 gibi) bellidir. Ortaklar, kendi payları üzerinde diğer ortaklardan bağımsız olarak tasarrufta bulunabilir, paylarını başkasına satabilir veya ipotek edebilirler (diğer ortakların yasal önalım/şufa hakkı saklı kalmak kaydıyla). İzale-i şuyu davası açılmadan önce, eğer mülk elbirliği halindeyse, mahkeme genellikle bu mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesini arayabilir veya dava içinde bu dönüşümü kendisi sağlar.
Davanın Tarafları: Kimler Dava Açabilir?
Ortaklığın giderilmesi davasını açma yetkisi, mal üzerinde yasal olarak hak sahibi olan kişilere aittir. Bu süreçte tarafların doğru belirlenmesi, davanın usulden reddedilmemesi için en önemli şarttır.
Davacı Taraf: Paydaşlardan Her Biri
Mülkte payı olan ortaklardan her biri, pay oranının ne kadar küçük olduğuna bakılmaksızın tek başına bu davayı açabilir. Örneğin, bir arsanın %99’una sahip olan bir büyük ortak ile %1’ine sahip olan küçük ortak hukuk karşısında eşit dava açma hakkına sahiptir. %1 paya sahip olan ortak, diğer tüm ortakların rızası olmasa bile izale-i şüyu davası açarak ortaklığın bitirilmesini talep edebilir.
Davalı Taraf: Diğer Tüm Ortaklar
Dava açılırken dikkat edilmesi gereken en kritik kural, tüm ortakların davaya dahil edilmesi zorunluluğudur. Ortaklığın giderilmesi davası, mülk üzerindeki yasal ortakların tamamına karşı açılır. Ortaklardan birinin bile davalı olarak gösterilmemesi veya sürecin dışında bırakılması durumunda hâkim davayı esastan inceleyemez; eksikliğin giderilmesi için süre verir. Eğer ortaklardan biri vefat etmişse, onun veraset ilamı (mirasçılık belgesi) alınarak tüm mirasçılarının davaya “davalı” sıfatıyla eklenmesi gerekir. Dolayısıyla, bu davalarda taraf teşkilinin sağlanması davanın en uzun süren aşamalarından biridir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?
Hukuk davalarında davanın doğru mahkemede ve doğru şehirde açılması usul hukuku açısından hayati önem taşır. Yanlış mahkemede açılan dava yetkisizlik veya görevsizlik kararı ile reddedilir ve bu da ciddi bir zaman ile maddi kayba yol açar.
Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
Ortaklığın giderilmesi davalarında malın değerine, büyüklüğüne veya tarafların durumuna bakılmaksızın kesin görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Gayrimenkulün değeri milyonlarca lira olsa bile dava Asliye Hukuk veya başka bir mahkemede değil, mülkün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.
Yetkili Mahkeme: Taşınmazın Bulunduğu Yer Mahkemesi
Eğer davanın konusu bir gayrimenkul (arsa, tarla, ev, dükkan vb.) ise, yetkili mahkeme kamu düzenine ilişkin kesin yetki kuralı uyarınca gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.
- Örneğin, İstanbul’da yaşayan mirasçılar, kendilerine Üsküdar’da miras kalan bir apartman dairesi için davayı Üsküdar’ın bağlı olduğu İstanbul Anadolu Adalet Sarayı‘nda açmak zorundadırlar.
- Eğer dava konusu birden fazla taşınmaz ise ve bu taşınmazlar farklı şehirlerde veya ilçelerde bulunuyorsa, dava bu taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılabilir. Bu durumda mahkeme, diğer şehirlerdeki taşınmazlar için o yer mahkemelerine yazı yazarak (istinabe yoluyla) keşif ve değer tespiti yaptırır.
Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri Nelerdir?
Hâkim, ortaklığın giderilmesi davasında mülkiyet ilişkisini sonlandırırken keyfi bir karar vermez. Kanunun öngördüğü iki temel yöntem vardır: Aynen taksim (bölüşme) ve Satış suretiyle paylaşım. Kanun, önceliği her zaman malın fiziki olarak korunarak paylaşılmasına (aynen taksime) verir.
Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Aynen taksim, dava konusu malın ortaklar arasında fiziki olarak paylaştırılması demektir. Örneğin, 4 ortaklı devasa bir arazinin imar durumuna göre 4 eşit ve bağımsız parsele bölünerek her bir ortağa bir parsel verilmesi aynen taksimdir. ya da 4 katlı bir binada her katta eşit değerde birer daire varsa, bu dairelerin ortaklara özgülenmesi şeklinde de olabilir.
Bir malın aynen taksim edilebilmesi için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:
- Taraflardan Birinin Talep Etmesi: Ortaklardan en az birinin mahkemeden malın aynen bölünmesini istemesi şarttır. Hâkim, tarafların tamamı sadece “satış” istiyorsa kendiliğinden aynen taksim kararı veremez. Ancak bir ortak bile “bölünsün” derse, hâkim öncelikle bu ihtimali araştırmak zorundadır.
- Malın Fiziki ve Hukuki Durumu: Malın bölünmeye müsait olması gerekir. Örneğin imar kanununa göre asgari parsel büyüklüğünün altına düşen tarlalar veya arsalar fiziken bölünemez. Tarım arazilerinde de Toprak Koruma Kanunu uyarınca belirli bir büyüklüğün altındaki arazilerin bölünmesi yasaktır. Tek bir dairenin veya tek bir dükkanın oda oda bölünerek ortaklara verilmesi yasal ve fiili olarak imkansızdır.
- Önemli Değer Kaybının Olmaması: Mal bölündüğü zaman, bölünen parçaların toplam değeri, malın tek bir bütün halindeki değerinden fahiş oranda düşük olacaksa hâkim aynen taksime karar vermez.
Eğer bölünen parçaların değerleri birbirine tam olarak eşit değilse, hâkim eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenmesine karar vererek denkleştirme sağlayabilir. Örneğin, bir ortağa düşen arsa payı daha az değerliyse, diğer ortak o kişiye mahkemenin belirlediği miktarda nakit para öder ve denkleştirme (ivaz ilavesi) yapılarak ortaklık giderilir.
Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Eğer dava konusu malın fiziken veya hukuken aynen taksimi mümkün değilse (ki uygulamadaki davaların büyük çoğunluğu bu gruptadır), hâkim malın icra dairesi (satış memurluğu) vasıtasıyla açık artırma yoluyla satılmasına ve satıştan elde edilen paranın ortaklara payları oranında dağıtılmasına karar verir.
Satış suretiyle ortaklığın giderilmesinde iki farklı satış yöntemi gündeme gelebilir:
Herkese Açık Satış (Genel Satış)
Mahkeme tarafından verilen satış kararı kesinleştiğinde, dosya Satış Memurluğuna gönderilir. Satış Memurluğu, mülkü bilirkişi raporuyla belirlenen güncel piyasa değeri üzerinden elektronik ortamda ve fiziki olarak herkese açık ihaleye çıkarır. Bu ihaleye ortaklar katılabileceği gibi, dışarıdan tamamen yabancı üçüncü kişiler de katılabilir. En yüksek teklifi veren kişi mülkü satın alır. Kazanan dışarıdan biriyse, satış bedelinden masraflar ve vergiler düşüldükten sonra kalan para ortakların tapudaki payları oranında banka hesaplarına yatırılır.
Sadece Ortaklar Arasında Satış (Pazarlık/Sınırlı İhale)
Kanun, ortaklara mülkün yabancıların eline geçmesini engelleme şansı tanımıştır. Eğer tüm ortaklar oy birliği ile malın sadece kendi aralarında yapılacak bir açık artırmayla satılmasını talep ederlerse, mahkeme satışın sadece ortaklar arasında yapılmasına karar verir. Bu durumda dışarıdan yabancı kimse ihaleye giremez, mülk ortaklardan en yüksek fiyatı verene kalır. Ancak burada en önemli detay “oy birliği” şartıdır. Ortaklardan sadece biri bile “Hayır, dışarıya da açık olsun, belki dışarıdan biri daha yüksek fiyat verir ve paramızı daha çok alırız” derse, satış mecburen herkese açık olarak yapılır.
Dava Süreci ve Aşamalari Nasıl İşler?
Ortaklığın giderilmesi davası, belirli usuli basamakların sırayla takip edildiği, teknik ve dikkat gerektiren bir süreçtir. Sürecin her aşaması hukuki süreler ve hak düşürücü kurallarla bezelidir.
1. Dilekçenin Hazırlanması ve Davanın Açılması
Süreç, davacı ortağın veya vekilinin (avukatının) hazırlayacağı bir dava dilekçesi ile başlar. Dilekçede ortaklığın bitirilmek istendiği taşınmazın tapu bilgileri net bir şekilde yazılır, tüm ortakların isim, soyisim ve adres bilgileri eklenir. Dilekçe Sulh Hukuk Mahkemesine sunulur, gerekli harç ve gider avansı vezneye yatırılarak dava resmen açılır. Mahkeme, taşınmazın tapu kaydına başkalarına satılmasını engellemek amacıyla “Davalıdır” şerhi (ihtiyati tedbir benzeri yasal kısıtlama) işlenmesi için ilgili tapu müdürlüğüne hemen müzekkere yazar.
2. Tebligat Aşaması ve Taraf Teşkili
Davanın en çok zaman alan kısmı genellikle bu aşamadır. Mahkeme, dava dilekçesini ve duruşma gününü tüm davalılara resmi tebligat yoluyla gönderir. Ortaklardan birinin adresinin bulunamaması, yurt dışında yaşaması veya vefat etmiş olup mirasçılarının tespit edilememesi durumlarında süreç uzar. Adresi hiçbir şekilde bulunamayan ortaklar için ilanen tebligat (gazete ve resmi ilan yoluyla tebliğ) yöntemi uygulanır. Tüm taraflara tebligat eksiksiz ulaşmadan mahkeme sonraki aşamalara geçemez.
3. Keşif ve Bilirkişi İncelemesi
Taraf teşkili sağlandıktan sonra mahkeme, dava konusu mülkün başında inceleme yapmak üzere bir keşif günü belirler. Hâkim, adliye personeli ve uzman bilirkişiler (gayrimenkul değerleme uzmanları, inşaat mühendisleri, ziraat mühendisleri veya harita kadastro teknikerleri) mülke gider.
- Bilirkişi heyeti, mülkün konumunu, mevcut durumunu, imar statüsünü ve o günkü piyasa şartlarındaki güncel ekonomik değerini belirler.
- Ayrıca taşınmazın aynen taksiminin (bölünmesinin) mümkün olup olmadığını teknik verilerle raporlaştırır. Hazırlanan bilirkişi raporu tüm taraflara tebliğ edilir. Tarafların rapora itiraz etme hakkı vardır; itirazlar ciddi bulunursa ek rapor alınabilir veya yeni bir keşif yapılabilir.
4. Karar Aşaması
Mahkeme, bilirkişi raporu ve dosyadaki tüm hukuki durumları değerlendirerek son kararını verir. Eğer mülk bölünmeye uygunsa “aynen taksimine”, değilse “satış suretiyle ortaklığın giderilmesine” hükmeder. Bu aşamada mahkemenin verdiği karar henüz nihai olarak uygulanamaz; kararın kesinleşmesi gerekir.
5. İstinaf (İtiraz) ve Kesinleşme
Mahkeme kararını beğenmeyen (örneğin mülke biçilen değeri az bulan veya satış kararına karşı çıkan) herhangi bir ortak, kararın kendisine tebliğinden itibaren yasal süresi içinde İstinaf yoluna başvurabilir. Bölge Adliye Mahkemesi dosyayı inceler. İstinaf süreci tamamlanıp karar kesinleştiğinde, dava dosyası icra aşamasına geçmeye hazır hale gelir.
6. Satışın Gerçekleştirilmesi (İcra / Satış Memurluğu)
Kesinleşen mahkeme kararı üzerine, ortaklardan herhangi biri Satış Memurluğuna başvurarak satış işlemlerinin başlatılmasını talep eder. Satış memurluğu mülkün değerini yeniden günceller (eğer davanın üzerinden uzun zaman geçmiş ve enflasyonist bir ortam varsa yeniden kıymet takdiri istenir) ve mülkü elektronik ortamda ihale yoluyla satışa çıkarır.
Muhdesatın Aidiyeti Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davalarında en büyük krizlerden biri, arsa veya arazi üzerindeki yapıların (ev, fabrika, dükkan) ya da ağaçların ortaklardan sadece birine ait olduğu iddialarıyla çıkar. Örneğin, miras kalan 5 dönümlük tarlanın üzerinde iki katlı bir ev vardır ve bu evi ortaklardan sadece biri kendi parasıyla yaptırmıştır. Ancak tapuda tarla tek parça göründüğü için, tarla satıldığında evin değeri de tüm ortaklar arasında paylaştırılacaktır. Bu durum, evi yapan ortak için ciddi bir adaletsizlik yaratır.
İşte bu tür durumlarda ortaya çıkan uyuşmazlığa muhdesatın aidiyeti uyuşmazlığı denir. Muhdesat, bir arazi üzerinde sonradan inşa edilen yapı veya dikilen bitki/ağaç demektir. Ortaklığın giderilmesi davasında ortaklardan biri “Bu ev/ağaçlar sadece bana ait” diye iddia eder ve diğer ortaklar bunu kabul etmezse, mahkeme bu uyuşmazlığın çözülmesi için dava açılması adına süre verir.
Bekletici Mesele Yapılması
Ortak, Asliye Hukuk Mahkemesinde Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası açar. Sulh Hukuk Mahkemesi, bu davanın sonuçlanmasını yasal olarak beklemek zorundadır. Buna hukatta bekletici mesele denir. Tespit davası kazanıldığında, tapu kaydının beyanlar hanesine “Arsa üzerindeki şu ev filancaya aittir” diye şerh düşülür.
Bundan sonra ortaklığın giderilmesi davasına devam edilir. Mülk satıldığında, bilirkişi arsanın değerini ve üzerindeki evin değerini ayrı ayrı hesaplar. Satış parası dağıtılırken, arsanın parası tüm ortaklara payları oranında dağıtılır; evin parası ise sadece o evi yapan ortağa ödenir. Böylece hak kaybı engellenmiş olur.
Davanın Masrafları ve Avukatlık Ücretleri
Her hukuki süreçte olduğu gibi ortaklığın giderilmesi davasının da bir maliyeti vardır. Ancak bu davanın mali yapısı diğer tazminat veya alacak davalarından biraz farklıdır.
Başlangıç Masrafları Kimin Üzerindedir?
Dava açılırken gerekli olan mahkeme harçları, tebligat giderleri ve ilk keşif/bilirkişi avansını davayı açan ortak (davacı) peşin olarak yatırmak zorundadır. Başlangıçta bu masraflar davacı ortağın cebinden çıksa da dava bittiğinde bu durum değişir.
Yargılama Giderlerinin Paylaştırılması
Ortaklığın giderilmesi davası iki taraflı ve tüm ortakların çıkarına olan bir dava olduğu için, davanın sonunda yapılan tüm masraflar (harçlar, keşif giderleri, tebligat ücretleri vb.) tüm ortaklara tapudaki payları oranında yükletilir. Yani davacı, dava başında cebinden harcadığı paraları, dava sonunda diğer ortaklardan payları oranında geri alır. Satış suretiyle paylaşımda ise bu masraflar zaten doğrudan satış bedelinden (ihale parasından) tahsil edilerek kalan net para ortaklara dağıtılır.
Vekalet Ücreti Durumu
Eğer ortaklar davayı avukat aracılığıyla takip ediyorlarsa, mahkeme dava sonunda Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre maktu (miktarı belirli sabit) bir vekalet ücretine hükmeder. Bu vekalet ücreti de tüm ortakların payları oranında taraflara yükletilir. Ancak unutulmamalıdır ki, bu mahkemenin hükmettiği yasal vekalet ücretidir. Sizin kendi avukatınızla aranızda yaptığınız özel avukatlık ücret sözleşmesi sadece sizi bağlar; diğer ortaklardan kendi avukatınızın özel ücretini talep edemezsiniz.
Dava Ne Kadar Sürer? Süreci Uzatan ve Kısaltan Faktörler
“Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?” sorusunun tek bir cevabı yoktur. Süreç, davanın açıldığı adliyenin iş yoğunluğuna, taşınmazın adedine ve en önemlisi ortakların tutumuna göre 1 yıl ile 3-4 yıl arasında değişiklik gösterebilir.
Süreci uzatan en temel faktörler şunlardır:
- Çok Fazla Ortak Olması ve Tebliğ Sorunları: Ortak sayısı arttıkça tebligatların tamamlanması zorlaşır. Adresi bulunamayan bir kişi bile süreci aylarca tıkayabilir.
- Mirasçıların Tespit Edilememesi: Ortaklardan biri vefat ettiğinde alt mirasçılarının bulunması, veraset ilamlarının toplanması zaman alır.
- Bilirkişi Raporlarına Sürekli İtiraz Edilmesi: Taşınmazın değerine yapılan her itiraz, mahkemenin ek rapor almasına veya yeni bilirkişi ataması yapmasına neden olur, bu da her seferinde duruşmanın aylar sonraya ertelenmesi demektir.
- Muhdesat veya Tapu İptal Davalarının Açılması: Yukarıda bahsettiğimiz aidiyet davaları veya mülkiyetin özüne ilişkin açılan diğer yan davalar bekletici mesele yapıldığı için süreç doğrudan kilitlenir ve o davalar bitene kadar bu dava ilerlemez.
Süreci kısaltmanın en pratik yolu ise tarafların yasal süreç içinde uzlaşması ya da tebligat aşamalarında avukatlar vasıtasıyla hızlıca adres bildirimleri ve kabuller yapılmasıdır.
Ortaklığın Giderilmesi Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Bu davalarla ilgili halk arasında doğru bilinen pek çok yanlış bulunmaktadır. Sürecin kilit noktalarını aydınlatmak adına en çok merak edilen soruları yanıtlayalım.
Hissesi Az Olan Ortak Davayı Engelleyebilir mi?
Hayır, engelleyebilir nitelikte bir yasal gücü yoktur. Bir mülkün %95’i size, %5’i diğer ortağa ait olsa bile, %5 paya sahip olan ortak mahkemeye giderek izale-i şüyu davası açabilir. Mahkeme “Senin hissen çok az, büyük ortağın rızası yok” diyerek davayı reddedemez. Kanun, pay oranına bakmaksızın her bir ortağa mülkiyet hapishanesinden çıkma hakkı tanımıştır.
Mahkeme Mülkü Değerinin Altında mı Satar?
Bu, toplumda en çok korkulan ve yanlış bilinen konulardan biridir. Mahkeme mülkü kafasına göre veya çok ucuza satmaz. Satış Memurluğu, bilirkişilerin piyasa analiziyle belirlediği güncel rayiç bedel (kıymet takdiri) üzerinden ihaleyi başlatır. Elektronik ihale sisteminde yasal kurallar gereği, mülk belirlenen değerinin en az %50’si + masraflar oranında bir teklif görmedikçe satılamaz. İhale açık artırma usulü olduğu için, eğer mülk kupon ve değerli bir yerdeyse, rekabet ortamı oluşacağından piyasa değerinin bile üzerinde bir fiyata satılması mümkündür. Ancak rağbet görmeyen, hisseli ve sorunlu yerlerde ilk ihalede %50 bandına yakın satılma riski de her zaman mevcuttur.
Dava Devam Ederken Hissemi Satabilir miyim?
Hukuki olarak tapu kaydında mahkeme tarafından konulmuş kesin bir “temlik yasağı” (satış engeli) içeren ihtiyati tedbir kararı yoksa hissenizi satabilirsiniz. Ancak izale-i şuyu davalarında mahkemeler genellikle tapu kaydına üçüncü kişilerin mağdur olmaması için dava şerhi işlerler. Bu şerh satışı tamamen yasaklamasa bile, hisseyi satın alacak üçüncü kişi davanın sonuçlarını aynen kabul etmiş sayılır. Uygulamada, üzerinde izale-i şüyu davası yürüyen bir hisseyi dışarıdan hiç kimse satın almak istemez. Satılsa bile, yeni alıcı davaya kaldığı yerden “davalı” olarak eklenir ve dava devam eder.
Davadan Vazgeçmek Mümkün müdür?
Davayı açan kişi (davacı), süreç bitene kadar her zaman davasından feragat edebilir (vazgeçebilir). Ancak ortaklığın giderilmesi davaları iki taraflı davalar olduğu için, davacı davasından vazgeçtiğinde davalılardan herhangi biri davaya devam etmek istediğini beyan ederse dava kaldığı yerden devam eder. Yani davayı açarak süreci bir kez başlattığınızda, diğer ortaklar “Hazır mahkemeye düştük, bu iş bitsin, satılsın” derlerse, artık tek başınıza davayı kapatamazsınız. Davanın tamamen düşmesi için genellikle tüm tarafların davanın sonlandırılması konusunda mutabık olması gerekir.
Özet Tablo: Aynen Taksim mi, Satış mı?
Dava sonunda mahkemenin verebileceği iki temel kararın karşılaştırmasını ve şartlarını aşağıdaki tabloda net bir şekilde görebilirsiniz:
| Kriter | Aynen Taksim (Bölüşme) | Satış Suretiyle Paylaşım |
| Temel Şart | Malın fiziken ve hukuken bölünmeye müsait olması | Malın bölünmesinin imkansız olması veya fahiş değer kaybı yaratması |
| Talep Koşulu | Ortaklardan en az birinin bunu mahkemeden açıkça istemesi gerekir | Aynen taksim mümkün olmadığında hâkim kendiliğinden karar verir |
| Mülkiyetin Sonucu | Ortaklık biter, herkes kendi bağımsız malının tek sahibi olur | Mülk tamamen el değiştirir, ortaklara sadece nakit para kalır |
| Uygulama Sıklığı | İmar ve tarım mevzuatları nedeniyle gayrimenkullerde daha nadirdir | Uygulamada (özellikle şehir içi binalarda ve dairelerde) en sık verilen karardır |
| İstisnai Durum | Parçalar eşit değilse üzerine para (ivaz) eklenerek dengeleme yapılır | Tüm ortaklar onaylarsa satış sadece ortaklar arasında gizli ihaleyle yapılabilir |
Ortaklığın giderilmesi davaları, içinde barındırdığı usul kuralları, mirasçılık hukukundan kaynaklanan karmaşık aile ilişkileri ve gayrimenkul hukukunun teknik detayları (imar, muhdesat, kıymet takdirine itirazlar) sebebiyle oldukça hassas süreçlerdir. Hak kaybına uğramamak, mülkünüzün değerinin altında satılmasını engellemek ve süreci en kısa sürede profesyonelce yönetebilmek adına süreci Üsküdar Avukat büromuzdaki uzman bir avukatla takip etmeniz her zaman en sağlıklı yol olacaktır.