Bir mülke birden fazla kişinin aynı anda malik olması teoride mülkiyet birliği sağlasa da uygulamada en çok uyuşmazlık doğuran hukuki durumlardan biridir. Miras kalan bir aile konutu, hissedarlı tarla, kat irtifaklı arsa ya da ticari bir taşınmaz üzerinde paydaşların mutabakata varamaması hayatın olağan akışında sıkça yaşanır. Hissedarlardan birinin gayrimenkulü satmak istemesi, diğerinin ise düşük bedel iddiasıyla satışa direnmesi veya mülkü tek başına haksız kullanması ortaklar arasındaki bağı koparır.
Türk Medeni Kanunu (TMK) uyarınca hiç kimse bir malda zorla paydaş kalmaya mecbur bırakılamaz. Bu tıkanıklığı çözen nihai hukuki yol Ortaklığın Giderilmesi (eski adıyla İzale-i Şüyu) davasıdır.
Bu rehberde; 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla getirilen zorunlu arabuluculuk şartından satış memurluğu süreçlerine, dava masraflarından İstanbul Anadolu Adliyesi ve yerel yargı pratiklerine kadar sürecin tüm teknik ve pratik boyutlarını ayrıntılarıyla ele alıyoruz.
1. İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) Nedir?
Özet Tanım: İzale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davası; paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallar üzerindeki hukuki ortaklığı sona erdirerek, malın mümkünse fiziken bölünmesi (aynen taksim), bu mümkün değilse icra/satış memurluğu yoluyla açık artırmada satılarak bedelinin paydaşlar arasında hisseleri oranında paylaştırılmasını sağlayan iki taraflı (bifasiyal) bir inşai davadır.
TMK m. 698 uyarınca, kanuni bir sınırlama veya sözleşmeyle belirlenmiş bir devamlılık yükümlülüğü bulunmadığı sürece her paydaş mülkiyet ortaklığının sonlandırılmasını talep etme hakkına sahiptir.
Çift Taraflı (Bifasiyal) Dava Niteliği
Ortaklığın giderilmesi davaları klasik hukuk davalarından farklıdır. Burada davacı ve davalı taraflar arasında hasmane bir “kazanan-kaybeden” ilişkisi bulunmaz. Hâkimin verdiği karar tüm paydaşları eşit şekilde bağlar ve her bir hissedarın lehine/aleyhine aynı hukuki sonucu doğurur. Davayı açan ortak yargılama devam ederken davadan feragat etse bile, diğer davalı paydaşlardan biri davayı devam ettirmek istediği takdirde mahkeme davayı sonlandırmak zorundadır.
2. Mülkiyet Türleri: Elbirliği ve Paylı Mülkiyet Ayrımı
Davanın açılabilmesi ve yürütülmesinde taşınmazın tapu kaydındaki mülkiyet tipi usul açısından kritik öneme sahiptir:
A. Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet)
En yaygın örneği miras ortaklığıdır. Murisin vefatı üzerine mirasçıların tamamı terekedeki taşınmazlar üzerinde birlikte hak sahibi olurlar. Tapuda paydaşların net hisse oranları (örneğin 1/4, 3/8 gibi) ayrılmamıştır; ortaklar mülkün tamamına topluca maliktir.
- Elbirliği mülkiyetinde kural olarak tüm tasarrufi işlemler oy birliği gerektirir.
- Bir hissedar tek başına ortaklığın giderilmesi davası açabilir; davanın açılmasıyla birlikte mahkeme elbirliği mülkiyetini genellikle paylı mülkiyete dönüştürür ve yargılamayı paylar üzerinden sürdürür.
B. Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet)
Taşınmaz üzerinde kimin ne kadar oranda hak sahibi olduğunun (örneğin %50, 1/3) tapu kütüğünde açıkça tescil edildiği mülkiyet şeklidir. Hissedar, kendi payı üzerinde üçüncü kişilere satış veya ipotek tesis etme hakkına sahiptir (diğer hissedarların TMK m. 732 kapsamındaki yasal önalım/şufa hakkı saklı kalmak kaydıyla).
3. Davanın Tarafları: Kimler Dava Açabilir, Kimler Davalı Gösterilir?
Ortaklığın giderilmesi davasında usul ekonomisi ve yargılamanın sıhhati adına taraf teşkilinin eksiksiz sağlanması kamu düzenindendir.
- Davacı Taraf: Taşınmaz üzerinde pay sahibi olan her bir hissedar, hisse oranı ne kadar cüzi olursa olsun (örneğin binde 1 pay sahibi dahi olsa) tek başına bu davayı ikame edebilir.
- Davalı Taraf: Davayı açan hissedar dışındaki diğer tüm paydaşlar davalı olarak gösterilmek mecburiyetindedir. Ortaklardan tek bir kişinin dahi atlanması durumunda mahkeme esasa girip karar veremez.
- Mirasçıların Durumu: Hissedarlardan birinin vefat etmiş olması halinde, o hissedarın mirasçılık belgesi (veraset ilamı) dosyaya celbedilerek tüm mirasçıları davaya dâhil edilir. Mirasçılara tebligat yapılmadan yargılamaya devam edilemez.
4. Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Görevli Mahkeme: Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 4 uyarınca, taşınmazın veya malın parasal değeri ne olursa olsun ortaklığın giderilmesi davalarında kesin görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Mülkün değerinin yüksekliği Asliye Hukuk Mahkemesi’ni görevli kılmaz.
- Yetkili Mahkeme: HMK m. 12 uyarınca taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklarda yetki kesin olup taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
- Örnek: İstanbul Anadolu Yakası sınırlarında, örneğin Üsküdar, Kadıköy, Ataşehir veya Ümraniye mülki sınırlarında yer alan bir taşınmaz için yetkili mahkeme İstanbul Anadolu Adalet Sarayı (Kartal) Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
5. Dava Öncesi Zorunlu Arabuluculuk Süreci (7445 Sayılı Kanun Kapsamında)
Hukuki Destek ve Danışmanlık:
Ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk müzakerelerinden tapu ve satış aşamalarına kadar hak kaybı yaşamamak adına sürecin uzman bir vekille yürütülmesi kritik önem taşır. Taşınmazınızın paylaşımı veya satış sürecindeki haklarınızı korumak için Üsküdar Law Avukat bürosundaki avukatlarımız hukuki danışmanlık ve dava takibi süreçlerinizde size yardıma hazırdır.
7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk DAVA ŞARTI haline getirilmiştir.
Arabuluculuk Sürecinin İşleyişi:
- Başvuru: Taşınmazın bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna başvuru yapılır.
- Tarafların Daveti: Arabulucu tüm hissedarları müzakere toplantısına davet eder.
- Anlaşma İhtimali: Hissedarlar taşınmazın rızaen satışı, bir ortağın diğerlerinin payını devralması ya da fiziksel taksim konusunda anlaşırlarsa bir “Arabuluculuk Anlaşma Tutanağı” tanzim edilir. Bu tutanak sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınarak ilam niteliğinde belgeye dönüşür ve mahkemeye gerek kalmadan çözülür.
- Anlaşamama Hali: Taraflar toplantıya katılmaz veya anlaşmaya varamazlarsa “Son Tutanağın Anlaşamama ile Sonuçlandığına Dair Belge” düzenlenir. Dava dilekçesine bu tutanağın aslı veya arabulucu onaylı sureti eklenmeden doğrudan dava açılırsa, mahkeme davayı usulden (dava şartı yokluğu sebebiyle) esasa girmeden reddeder.
6. Ortaklığın Giderilme Yöntemleri
Hâkim, tarafların talepleri ve taşınmazın hukuki/fiili durumuna göre iki yöntemden birine hükmeder:
| Yöntem | Uygulanma Şartları | Süreç ve Sonuç |
| Aynen Taksim (Fiziken Paylaşma) | Paydaşlardan en az birinin talep etmesi, imar mevzuatının izin vermesi, bölünmenin taşınmazın değerinde fahiş kayba yol açmaması. | Taşınmaz kadastro ve imar kurallarına göre ifraz edilir, bağımsız parsellere/bölümlere ayrılır. Değer denkleştirmesi için paydaşlar arasında ivaz (para) eklenebilir. |
| Satış Suretiyle Paylaşım | Aynen taksimin hukuken veya fiilen imkânsız olması (örneğin tek bir daire, imar planına göre ifrazı mümkün olmayan küçük tarla/arsa). | Mahkeme ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verir. Karar kesinleştikten sonra dosya Satış Memurluğuna gönderilir ve açık artırma yapılır. |
7. Yargılama Süreci ve Satış Aşamaları: Adım Adım İşleyiş
- Tensip Zaptı ve Tebligatlar: Dava açıldıktan sonra mahkeme tensip zaptı düzenler ve davalılara dava dilekçesi tebliğ edilir. Tarafların cevap süreleri beklenir.
- Tapu ve Kadastro Kayıtlarının Celbi: Mahkeme taşınmazın güncel tapu kaydını, şerhler hanesini, imar durum belgesini ilgili belediye ve tapu müdürlüğünden celbeder.
- Keşif ve Bilirkişi İncelemesi: Mahkeme heyeti taşınmaz mahalline gider. Fen ve gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişiler taşınmazın değerini, aynen taksimin mümkün olup olmadığını inceler.
- Muhdesat İddiası (Bina, Ağaç vb. Üzerindeki Hak İddiası): Taşınmaz üzerindeki bir bina, eklenti veya ağaçların kendisine ait olduğunu iddia eden paydaş varsa ve diğerleri bunu kabul etmiyorsa, mahkeme bu kişiye Asliye Hukuk Mahkemesinde “Muhdesatın Tespiti Davası” açması için süre verir. Bu tespit davası izale-i şüyu için bekletici mesele yapılır.
- Gerekçeli Karar ve İstinaf: Mahkeme nihai kararını verir. Karara karşı istinaf ve temyiz yolları açıktır.
- Satış Memurluğu ve Elektronik İhale (esatis.uyap.gov.tr):
- Karar kesinleştikten sonra taraflardan biri Satış Memurluğuna başvurarak satışın yapılmasını ister.
- Kıymet takdiri yapılır ve ilan edilir.
- Taşınmaz, UYAP e-Satış portalı üzerinden tüm Türkiye’ye açık elektronik artırma usulüyle satışa çıkar.
- İlk artırmada taşınmaz, belirlenen muhammen bedelin en az %50’si üzerinden satışa sunulur. Rüçhanlı alacaklar ve satış masrafları karşılanmak zorundadır.
- Paraların Paylaştırılması: İhale bedeli tahsil edildikten sonra harçlar, masraflar kesilir ve kalan bakiye paydaşlara tapudaki hisseleri nispetinde paylaştırma cetveliyle ödenir.
8. Dava Ne Kadar Sürer?
Ortaklığın giderilmesi davalarında kesin bir süre vermek mümkün olmasa da ortalama süreler değişkenlik gösterir:
- Ortalama Süre: Dava şartı arabuluculuk, tebligat aşamaları, bilirkişi raporları ve keşif süreciyle birlikte yerel mahkeme aşaması ortalama 1 ila 2 yıl sürer.
- Süreyi Uzatan Faktörler: Mirasçı sayısının fazlalığı, yurt dışı tebligatları, adresi meçhul paydaşlar için ilanen tebligat yapılması zorunluluğu, muhdesat tespiti davaları ve istinaf/temyiz kanun yolu başvuruları süreci 3-4 yıla kadar uzatabilir.
- Satış Memurluğu Süresi: Mahkeme kararı kesinleştikten sonra satışın fiilen gerçekleşip paranın dağıtılması genellikle 4 ila 8 ay arasındadır.
9. Dava Masrafları, Harçlar ve Avukatlık Ücretini Kim Öder?
İzale-i şüyu davalarında masraf rejimi diğer hukuk davalarından farklı bir dengeye dayanır:
- Başlangıç Masrafları: Dava harçları, keşif avansı, bilirkişi ücretleri ve tebligat giderleri davayı açan davacı tarafından peşin yatırılır.
- Yargılama Sonucu: Ortaklığın giderilmesi tüm paydaşların yararına bir sonuç doğurduğundan, yargılama giderleri ve mahkemece takdir edilen kanuni vekâlet ücreti tüm paydaşlara payları oranında paylaştırılır.
- Satış Sonrası Mahsup: Satış gerçekleştikten sonra satış memurluğu, davacının dava açarken ve yargılama boyunca peşin ödediği tüm masrafları satış bedelinden öncelikli olarak tahsil edip davacıya iade eder; ardından kalan para hissedarlara hisseleri oranında tevzi edilir.
- Satış Harcı: Taşınmaz satış memurluğu kanalıyla satıldığında satış bedeli üzerinden binde 11,38 oranında nispi karar ve ilam harcı tahsil edilir.
10. Dava Nasıl Engellenir veya Durdurulur?
İzale-i şüyu davası açıldığında davalı ortakların davayı tamamen “iptal ettirmesi” kural olarak mümkün değildir; çünkü hiç kimse mülkiyette ortak kalmaya zorlanamaz. Ancak süreci durduran veya geciktiren hukuki araçlar şunlardır:
- Sözleşmesel Engeller (İdame-i Şüyu Sözleşmesi): Paydaşlar daha önce noter huzurunda en fazla 10 yıl süreyle ortaklığın devam ettirileceğine dair bir sözleşme yapmış ve bunu tapuya şerh ettirmişlerse, bu süre bitmeden dava açılamaz; açılan dava reddedilir.
- Tarımsal Arazilerde Bölünemez Büyüklük Sınırı: 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu uyarınca asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altındaki tarım arazilerinin aynen taksimi talep edilemez.
- Bekletici Mesele: Taşınmazın mülkiyetine dair açılmış bir tapu iptal ve tescil davası, kamulaştırma süreci veya muhdesatın tespiti davası varsa, bu davalar sonuçlanıncaya kadar izale-i şüyu davası durur.
- Hissedarlar Arasında Anlaşma: Yargılamanın veya satışın her aşamasında taraflar haricen anlaşıp paylarını birbirine devrederek davayı konusuz bırakabilirler.
11. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Hissedarlardan biri satışı istemezse ne olur?
Hissedarların çoğunluğunun veya tek bir hissedarın satışa itiraz etmesi davanın açılmasına ve satış kararı verilmesine engel değildir. Hâkim, pay oranına bakmaksızın kanuni şartlar oluştuğunda satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir.
Açık artırma ihalesine kimler katılabilir? Hissedarlar katılabilecek mi?
Kural olarak satış ihaleleri UYAP e-Satış üzerinden kamuya açık yapılır; şartları taşıyan tüm gerçek ve tüzel kişiler teminat yatırarak teklif verebilir. Hissedarlar da kendi taşınmazlarının ihalesine katılabilir. Eğer tüm hissedarlar oy birliğiyle ihalenin yalnızca ortaklar arasında yapılmasını yazılı olarak talep ederlerse, satış memurluğu satışı yalnızca paydaşlar arasında kapalı devre icra eder.
Hissedar ihale bedelini nasıl öder? Kendi hissesi mahsup edilir mi?
Taşınmazı açık artırmada satın alan kişi hissedarlardan biriyse, kendi hissesine tekabül eden tutarı nakit yatırmaz; bu bedel ihale bedelinden mahsup edilir. Yalnızca diğer paydaşların hisselerine düşen bakiye tutarı ve yasal harçları yatırır.
Taşınmaz açık artırmada gerçek değerinin altına mı satılır?
İcra ve İflas Kanunu uyarınca taşınmaz, bilirkişi tarafından belirlenen muhammen kıymetin en az %50’si üzerinden satışa çıkar. Katılımcıların elektronik teklifleriyle fiyat yukarı çıkar. Piyasa koşullarına göre taşınmaz gerçek değerinin altına satılabileceği gibi, rekabet ortamında değerinin çok üzerine de çıkabilir.
12. Dava Dilekçesi Örneği Taslağı
Aşağıda paydaşlar arasında açılabilecek temel bir ortaklığın giderilmesi dava dilekçesi şablonu yer almaktadır. Her davanın kendine has dinamikleri olduğu unutulmamalıdır:
Plaintext
NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ'NE
(Yetkili İl/İlçe Adı)
ARABULUCULUK BÜRO DOSYA NO : [Yıl/Dosya No]
SON TUTANAK TARİHİ : [Tarih]
DAVACI : [Ad Soyad, T.C. Kimlik No, Adres]
VEKİLİ : [Avukat Adı Soyadı, Adres/UETS]
DAVALILAR : 1- [Hissedar 1 Ad Soyad, T.C., Adres]
2- [Hissedar 2 Ad Soyad, T.C., Adres]
(Diğer tüm paydaşlar eksiksiz yazılmalıdır)
DAVA KONUSU : Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Talebidir.
DAVA DEĞERİ : [Taşınmazın yaklaşık/asgari değeri] TL
AÇIKLAMALAR :
1. Müvekkil ile davalılar, [İl, İlçe, Mahalle, Ada, Parsel No] adresinde kain taşınmaz üzerinde [Paylı/Elbirliği] mülkiyet uyarınca paydaştırlar.
2. Taşınmazın taraflar arasında rızaen paylaşılması hususunda uzlaşma sağlanamamış, 7445 sayılı Kanun gereği [Tarih] tarihinde arabuluculuk bürosuna başvurulmuştur. Yapılan müzakereler sonucunda taraflar anlaşamamış olup [Tarih] tarihli Anlaşamama Son Tutanağı ektedir (Ek-1).
3. Dava konusu taşınmazın niteliği, hisse ve paydaş adedi itibarıyla aynen taksimi fiilen ve hukuken mümkün değildir.
HUKUKİ SEBEPLER : TMK m. 698 ve devamı, HMK, İİK, 7445 sayılı Kanun ve ilgili mevzuat.
DELİLLER : Tapu kayıtları, Arabuluculuk Son Tutanağı, İmar Durum Belgesi, Keşif, Bilirkişi İncelemesi, Tanık ve her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle;
1. Dava konusu taşınmaz üzerindeki ortaklığın öncelikle aynen taksim yoluyla, aynen taksimin mümkün olmaması halinde umuma açık artırma yoluyla SATIŞ SURETİYLE GİDERİLMESİNE,
2. Satış bedelinin hissedarlara payları oranında tevzi edilmesine,
3. Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin payları oranında paydaşlara yükletilmesine karar verilmesini vekâleten saygıyla talep ederim. [Tarih]
Davacı Vekili
[İmza / e-İmza]